Вы уверены, что вы знакомы со своими правами?
Законы о недвижимости – Real Property – в Британской Колумбии приняты на основе английских законов, существовавших в 1858 году, когда территория нашей провинции была объявлена Королевой Викторией Crown Colony – колонией, управляемой непосредственно Англией. Эта законодательная основа сохраняется до настоящего времени.
Английское законодательство может быть изменено и дополнено (что с 1858 года делалось неоднократно) провинциальными и федеральными законодательными актами. Неизменным остается основной принцип – неограниченным владельцем земли, т.е. лицом, контролирующим, кем и каким образом земля может использоваться, является Британская Корона, передавшая свои права распоряжаться землей канадским федеральному и провинциальным правительствам. Отсюда одна из версий происхождения термина Real – название Regal (Королевская), со временем изменившееся на созвучное ему и в настоящее время применяемое как Real Property.
Правительство Британской Колумбии, в свою очередь, передает права на владение и использование земли частным лицам и компаниям.
Понятие “недвижимость” – Real Property – в Британской Колумбии включает в себя участок земли, всё, что построено или произрастает на участке, а также чётко определённые и зарегистрированные за участком земли права на владение и использование земли, переходящие при покупке к новому владельцу.
Когда идет речь о “полном, неограниченном владении” недвижимостью, подразумевается самый широкий набор прав, гарантированных правительством частному лицу или компании – fee simple/freehold.
Юридический термин fee simple означает, что владелец может передавать свои права наследнику по своему выбору. Если владелец не оставляет завещания, то недвижимость переходит к ближайшему родственнику. Родственник, имеющий приоритетное право на наследование, определяется в соответствии с законодательством провинции.
В случае, если завещание не оставлено и родственники в течение определённого времени не найдены, недвижимость переходит к канадскому представителю Короны – правительству Британской Колумбии.
Законы о наследовании имеют самое прямое отношение к поискам горячих сделок. Estate Sale – продажа недвижимости наследниками (часто по решению суда, вынесшего постановление о продаже после рассмотрения взаимных претензий наследников), а также B.C. Public Guardian and Trustee Sale – случай продажи государственным исполнителем при отсутствии наследников, могут быть очень выгодны покупателю (в первую очередь, из-за временных рамок, в которые поставлены продавцы).
Второе название freehold означает, что время владения объектом недвижимости не ограничено. Владелец freehold/ fee simple имеет самые широкие права владения – он может продать, подарить, взять ссуду под залог недвижимости (mortgage), возводить на участке строения (в соответсвии со строительными правилами). Закон также предусматривает возможность частичной передачи прав владения, например, предоставление владельцу соседнего участка права прохода. Возможна полная передача прав на время – Leasehold.
Владелец «freehold»/«fee simple» имеет определённые обязанности перед Короной (федеральным и провинциальным правительствами). Это уплата налога на недвижимость, использование земли в соответсвии с предписаниями муниципалитета для данного района города, выполнение строительных норм при возведении строений.
Правительство оставляет за собой право на конфискацию недвижимости – например, для расширения автомагистрали (с полной компенсацией владельцу) или за неуплату налогов (естественно, без компенсации). Корона всегда остается основным и неограниченным владельцем недвижимости.
Уплата ежегодного налога на недвижимость – первоочередное обязательство владельца. Корона при любых обстоятельствах, например, наличия других финансовых обязательств владельца перед частными лицами, компаниями итп, имеет приоритетные права при продаже недвижимости за долги.
В Британской Колумбии введена система регистрации прав собственности на недвижимость, находящаяся в ведении правительства провинции. Территория Британской Колумбии разделена на шесть регистрационных округов.
В офисе каждого из округов зарегистрированы все единицы недвижимости, находящиеся на его территории, с указанием имени владельца, юридического адреса (который отличается от почтового и напоминает координаты на карте) и прав владения, закреплённых за участком. В офисе округа по взаимному соглашению владельца и лица, предоставляющего заём, могут быть зарегистрированы ссуды, полученные под залог недвижимости – «mortgage». Владелец соглашения об аренде недвижимости на срок более трёх лет также имеет возможность регистрации своих прав.
Оформление и регистрация перехода прав владения – Title – к покупателю осуществляется лицензированными адвокатами или нотариусами. Во избежание конфликта интересов, каждая из сторон, участвующих в сделке, представлена собственным специалистом.
При покупке будущий владелец получает право на владение, свободное от монетарных долгов продавца – неоплаченных счетов за пользование городским водоснабжением, налога на недвижимость, выплатами в бюджет корпорации владельцев здания в котором находится квартира а также зарегистрированных на Title судебных исков.
Работа нотариуса/адвоката, осуществляющего сделку и его специальный (застрахованный) счет, на который поступают средства для оплаты покупки, контролируются правительством провинции. Покупатель может быть уверен в том, что его сбережения будут использованы надлежащим образом.
Случаи нецелевого использования специалистом доверенных ему в ходе сделки средств практически не встречаются. В последний раз в Британской Колумбии нотариусу дали шесть лет в далеком 2016 году – и то не за махинации с недвижимостью, а за использование нотариальной печати для схемы с финансовой пирамидой.
К новому владельцу переходят определённые нефинансовые обязательства, закреплённые за участком – права прохода и ограничивающие соглашения. Право прохода, в большинстве случаев, закреплено за муниципалитетом и позволяет обслуживать транзитные коммуникации. Ограничивающие соглашения могут регулировать строительство на участке или запрещать использование земли определённым образом.
Недвижимость может принадлежать более чем одному владельцу или компании. В подобных случаях владельцы по своему выбору могут быть зарегистрированы как joint tenants, т.е. каждый из совладельцев имеет неразделённые права, владеет недвижимостью “целиком”. Вторая возможность регистрации – tenants in common, когда каждому из владельцев принадлежит определённая доля.
Особенность joint tenancy состоит в том, что в случае смерти одного из владельцев недвижимость без завещания остаётся за совладельцами. В случае регистрации tenants in common каждый из совладельцев может завещать свою долю наследнику по своему выбору. При оформлении сделки необходимо проконсультироваться с адвокатом/нотариусом, представляющим ваши интересы, о возможностях регистрации и необходимости оформления завещания.
По закону Британской Колумбии, права владельца после регистрации в офисе соответствующего округа неоспоримы – indefeasible. Покупатель может полностью положиться на то, что зарегистрированный владелец является законным владельцем, а также на то, что за приобретаемым объектом недвижимости нет долгов, исков, прав, кроме тех, которые зарегистрированы на момент перехода к новому владельцу.
Если продавец зарегистрировал свои права на владение недвижимостью незаконным путем, пострадавшая сторона не может требовать возврата потерянных прав у нового владельца. Существует специальный правительственный страховой фонд, выплачивающий полную компенсацию пострадавшему.
Существующая в Британской Колумбии система приобретения недвижимости является более защищённой, чем в других провинциях Канады, придерживающихся неизменённого английского законодательства, по которому владелец, потерявший недвижимость в результате незаконных действий, может восстановить свои права.
Законодательство Британской Колумбии о недвижимости имеет более чем вековой опыт применения, хорошо развито и надежно охраняет интересы владельцев и покупателей. Процесс покупки/продажи недвижимости детально отработан и обеспечивает высокий уровень безопасности вашей покупки и последующего владения объектом недвижимости в Beautiful British Columbia.
Предложенная информация носит ознакомительный характер. Это ответы на самые первые и простые вопросы, возникающие у потенциального покупателя.
Если вас интересует более подробная информация, подходящая вашему индивидуальному случаю – всегда рад помочь. Все консультации бесплатны. Полная конфиденциальность.
Евгений Михлин, риэлтор
604-720-5354
www.mikhlin.net