В последнее время все больше внимания уделяется быстрому росту числа непостоянных жителей (NPR) в целом и иностранных студентов в частности. Экономисты предполагают, что официальное число NPR, которое широко цитируется и используется для планирования, недооценивает фактическое число NPRs, проживающих в Канаде, примерно на миллион. Это означает, что любая политика, направленная на установление ограничений на число NPR, более срочна, чем кажется.
Прогнозирование – это сложная, но необходимая задача. Провинции и муниципалитеты по всей стране сильно полагаются на прогнозы по населению и формированию домохозяйств. Эти прогнозы предоставляются Канадским Статистическим агентством (Statistics Canada) и Канадской Ипотечной и Жилищной корпорацией (CMHC) для правильного распределения ресурсов и установления зонирования и бюджетов для нового жилья.
Для примера, представьте себе, что 10 лет назад мы знали бы, что к 2023 году население Канады достигнет 40,2 миллиона. Тогда мы, возможно, были бы лучше подготовлены и недостаток жилья был бы не таким большим. В 2013 году официальный прогноз предсказывал, что к 2023 году население Канады составит 38,7 миллиона человек. Но по факту, оказалось, что к нам приехало намного больше людей, чем ожидали, особенно иностранных студентов.
Канадское Статистическое Агентство предоставляет два вида показателей по числу населения: перепись населения и более динамичные ежеквартальные и ежегодные оценки прироста населения. Если мы внимательно посмотрим на оценку числа временных жителей в этих двух источниках, то увидим большую разницу. По данным переписи населения 2021 года, в Канаде было немногим менее 925 тысяч временных жителей, тогда как ежеквартальная оценка предполагала, что их количество составляет 1,17 миллиона
Эту разницу статистика Канады признала еще в прошлом. По оценкам, проведенным после переписи населения 2011 года, количество временных жителей недооценивалось более чем на 40%. Тогда количество временных жителей было относительно невелико, поэтому недооценка не оказала существенного влияния на рост населения и планирование спроса на рынке жилья, в отличие от сегодняшней ситуации.
Источником недооценки числа временных жителей (NPRs) в переписи населения является несколько факторов:
● Во-первых, многие студенты приезжают из стран, в которых общение с правительством считается нежелательным или даже опасным. Это может создавать неразрешимые трудности при попытке обращения за помощью или участии в переписи.
● Во-вторых, чтобы исключить краткосрочных посетителей, временные иностранные рабочие и студенты с визами включаются в выборку только в том случае, если они могут разобраться с инструкциями переписи, такими как: “Вы должны заполнить форму, если это было ваше «основное место проживания 11 мая 2021 года»”.
Студенты не должны заполнять форму переписи на адресе, “где они возвращаются жить к родителям в течение года”. Инструкции такого рода могут быть непонятными для 22-летних иностранных студентов. Что, если они считают, что подходят под несколько категорий и в некоторых случаях могут заполнять перепись там, где они живут, а в других случаях – нет. Именно по этой причине даже в Statistics Canada считают, что перепись населения продолжает недооценивать NPRs с действительными визами в Канаде.
Почему это важно? Потому что Канадская Ипотечная и Жилищная корпорация (CMHC) использует данные переписи населения (а не данные демографического деления) для формирования своего прогноза формирования домохозяйств – прогноза, который широко используется планировщиками по всей стране. И если отправным пунктом является слишком низкое количество временных жителей, то прогноз также будет слишком низким, что приведет к неоптимальному планированию.
И есть еще один важный момент. Насколько временными являются эти временные резиденты?
По-видимому, не так уж и временными. Система статистики Канады предполагает, что обладатели временных виз (TR) покидают страну через 30 дней после окончания срока действия своей визы. Однако большинство из этих временных жителей не уезжают после истечения срока действия своих виз. Согласно опросу 2021 года, проведенному Канадским бюро международного образования, 60% из студентов планируют подать заявление на получение статуса постоянного жителя.
Следовательно, практика статистики Канады предполагать, что люди покидают страну через месяц после окончания срока действия визы, привела к значительной недооценке показателей населения, спроса на жилье и услуги (особенно в городах с университетами) задолго до начала пандемии COVID-19.
Наиболее важно, что во время пандемии временные жители с истекшими визами просто не могли вернуться в свои страны в 2020-м и большую часть 2021 года. В 2021 и 2022 годах, даже когда была доступна международная транспортировка, большинство оставались работать в сферах, признанных как важные, и продолжали обучение в Канаде очно или онлайн. Это даже приветствовали в средствах массовой информации.
Министерство гражданства и иммиграции Канады (IRCC) продемонстрировало хорошую политику и сострадание, используя свой веб-сайт во время периодов изоляции и, когда запросы взлетели вверх, призывая тех, кто находится в Канаде с заявлениями на получение новой визы или продление старой, оставаться в Канаде, а также продлив сроки повторных заявлений на 18 месяцев.
Используя специальные табличные данные IRCC и предполагая консервативное значение между 60% и 70% среди этой группы истекших виз, экономисты оценивают, что количество лиц, оставшихся сверх срока между 2017 и 2022 годами, превысило 750 тысяч.
Вышеперечисленное объясняет тот факт, что даже с увеличением ставки по ипотеке, цены на недвижимость упали ненамного, так как спрос очень высок.
Будет интересно посмотреть, как правительство Канады будет решать проблему недостатка жилья, но пока что ясно одно: если есть хоть малейшая возможность купить свою недвижимость, ее нужно использовать, так как проблема с поиском жилья в аренду будет только усугубляться.
Светлана Швыдков, специалист по кредитованию недвижимости в TD Canada Trust 604 441 1457
По материалам CIBC Economics Research