FORECLOSURE

Выпущено на May 18, 2020 в Деньги и бизнес, Статьи.

Добрый день, мои дорогие друзья.
В последнее время я получаю всё больше и больше звонков с вопросами о покупке недвижимости у банка (Foreclosure), и это понятно – многие ждут увеличения продаж недвижимости через суд, и ещё больше людей находятся в поисках выгодных предложений.

Сразу оговорюсь, я не риелтор и не юрист, и стопроцентно полагаться на эту статью не нужно. В этой статье я опишу процесс покупки недвижимости через суд с точки зрения ипотечного брокера. Отдельные детали процесса могут отличаться, в зависимости от каждой индивидуальной ситуации, но общая схема будет одинаковой.

Процесс “Foreclosure” известен в народе как «Лишение права выкупа заложенного имущества».

Покупка недвижимости через суд является более сложным и длительным процессом, чем обычная покупка.

Итак, вы нашли отличное предложение с пометкой Court Ordered Sale? Вот вам план действий:

1. Если вы ещё не работаете с риелтором, обязательно обратитесь к нему! Грамотный риелтор проведёт вас от начала до конца процесса и не позволит упустить никаких деталей.

2. Напишите Offer to Purchase (предложение покупки).

3. Если вы первый покупатель и ваше предложение принято продавцом (в данном случае банком), у вас будет эксклюзивное право сделать инспекцию и подготовить финансирование.

4. Когда с вашей стороны все документы готовы (вы провели инспекцию, подготовили финансирование, сделали оценку недвижимости), вы отдаёте продавцу (банку) депозит, а он, в свою очередь, просит суд назначить дату слушания, чтобы одобрить продажу. Обычно через 2-4 недели с момента подписания договора.

5. Во время ожидания даты слушания заинтересованные покупатели могут продолжать смотреть недвижимость и даже имеют право узнать, какую цену предложил первый покупатель.

6. Если второй покупатель хочет купить эту же недвижимость, он может прийти в суд в назначенный день слушания и представить судье своё предложение. У второго покупателя не будет возможности делать инспекцию или просить время для оформления финансирования. Контракт должен быть Subject free (то есть без дополнительных условий и требований).
С точки зрения финансирования – мы оформляем ипотечный кредит до назначенной даты суда. Наличие одобренного финансирования играет большую роль в решении судьи. Обязательно обратитесь к своему ипотечному брокеру.

7. Если на слушаниье пришёл только первый покупатель – судья отдаёт ему право покупки и одобряет сделку.

8. Если же на слушание пришел больше чем один покупатель, у первого покупателя будет последняя возможность увеличить своё предложение.
Помним, что второй и последующие покупатели знают цену, которую предложил первый покупатель.

Все предложения на покупку подаются в запечатанных конвертах, и судья выбирает лучший, на его взгляд, вариант.

Судья смотрит на 3 фактора:
1. Цена
2. Дата закрытия сделки
3. Размер депозита

Не всегда выигрывает покупатель, предложивший самую высокую цену. Когда банк перенимает владение недвижимостью, он также перенимает и расходы, необходимые на её содержание. Чем раньше срок закрытия сделки, тем меньше расходы банка на содержание недвижимости.

Судья также смотрит на размер депозита. Большой депозит говорит о серьёзности покупателя.

В общем, как вы видите, процесс непростой и даже Accepted offer не гарантирует вам право покупки. Последнее решение остаётся за судом.

КОГДА ПРОИСХОДИТ FORECLOSURE?
Банк начинает процесс Foreclosure в результате неуплаты по ипотечному кредиту.

Банк НЕ БУДЕТ начинать этот процесс, если вы пропустили один платёж, но он будет вынужден начать процесс, если неуплаты по ипотеке становятся систематическими.

Вообще, если вы оказались в сложной ситуации и не можете платить по кредиту, поговорите с вашим кредитором (банком). Кредитор всегда пойдёт навстречу заёмщику и поможет найти выход из ситуации. Ни один банк не хочет заниматься продажей недвижимости через суд. Этот процесс долгий, дорогостоящий и не самый приятный. Но, тем не менее, Foreclosures случаются.

КАК ПРОХОДИТ ПРОЦЕСС FORECLOSURE?
В Британской Колумбии процесс Foreclosure полностью контролируется Верховным Судом провинции (BC Supreme Court). Каждый этап процесса должен быть одобрен судом.

– Когда заёмщик перестаёт платить по ипотечному кредиту банк присылает письмо, уведомляющее о пропущенном платеже. Таким образом кредитор пытается убедиться, что пропущенный платёж – не просто ошибка в системе оплаты, и даёт заёмщику время на исправление ситуации.

– Через 2-3 месяца, если ответа не последовало, заёмщик получает второе письмо, требующее погашения задолженности до определенной даты.

– Если же задолженность не выплачена, банк передаёт дело в руки юристов. Заёмщик получает письмо с требованием выплатить весь кредит и уведомляющее о начале судебного процесса. Как правило, здесь заёмщику опять даётся около месяца на разрешение ситуации.

– И вот только теперь (5-6 месяцев спустя) банк начинает официальный процесс отъёма имущества.
Для начала юристы подают “Foreclosure petition” (Петицию о лишении права выкупа заложенного имущества). Заёмщику даётся время для подачи “Response to the petition”.

– Примерно через месяц (вы всё еще считаете, сколько прошло времени с начала неуплаты?) назначается первое слушание в суде.
На слушании судья выдаёт кредитору Order Nisi, что примерно переводится как «решение суда, которое вступит в силу через определённое время, если не будут выполнены определённые условия».
Заёмщику даётся время (Redemption period) выплатить кредитору весь долг и понесённые кредитором расходы (суды, юристы и т.п.). Как правило, даётся 6 месяцев, но банк может потребовать и более короткий срок. А заёмщик, в свою очередь, может попросить и более продолжительное время для выкупа своего имущества – на основании уважительных причин, конечно.

– По окончании срока Redemption period банк может выставить недвижимость на продажу.

… С момента начала неуплаты прошёл почти год…

Остались вопросы? – звоните ☺

Катерина Демыкин,
специалист ипотечного кредитования
604-970-1543

Оставьте ответ