“Стоит покупать недвижимость? Или лучше подождать? Ну, вы же видели эти цены! Ну куда еще выше?”
“И что, вообще, происходит? Почему такой ажиотаж на рынке недвижимости?”
“А вообще, надо было покупать 5 лет назад, но было дорого. А теперь очень дорого.”
…Это темы моих ежедневных телефонных разговоров, и каждый раз я рассказываю одну и ту же историю. Рассказываю настолько часто, что решила оформить её в статью.
Итак, ЧТО ПРОИСХОДИТ?
Вроде бы на дворе пандемия, кто-то потерял работу, границы закрыты, иностранные капиталы не поступают. Откуда этот ажиотаж? Кто скупает недвижимость?
А происходит, друзья, «отложенный спрос».
Но чтобы его понять, давайте вернёмся на пару лет назад. А точнее – в январь 2018 года, когда вступили в силу B-20 guidelines, новые правила ипотечного кредитования. Основным нововведением стал всем известный Stress Test.
Простыми словами, Stress Test – это квалификация на ипотеку по повышенной процентной ставке. То есть ваш контракт с банком может быть на 1.79% на 5 лет, а расчёт максимального кредита (квалификация) основывается на ставке 4.79%. Понимаете, да? Стресс-тест был введён, чтобы обеспечить бОльшую надёжность ипотечным кредитам: в случае уменьшения дохода у заёмщика будет достаточно средств совершать платежи по ипотеке.
К слову, новые правила ввели не внезапно. Январю 2018 года предшествовала первая вариация стресс-теста, введённая в октябре 2016. Правительство также объявляло о введении новых правил заблаговременно (первые разговоры начались еще в середине 2016-го), тем самым провоцируя спрос.
Введением стресс-теста объясняется резкий подъем цен в 2017-м и относительное падение в начале 2018-го. Падение было по большей части обусловлено преждевременным закрытием сделок. Покупатели старались всё сделать до 1 января 2018, те, кто планировал покупать весной – срочно купили осенью 2017-го.
Дальше последовало затишье. Кто не успел купить – потерял как минимум 18% от своей «покупательной способности». В течение 2018 года цены продолжали медленно опускаться, пока не стабилизировались в начале 2019 года.
2018 год показал, что «пострадавшими» от стресс-теста оказались First Time Home Buyers. Огромный пласт населения был вынужден остаться в арендованном жилье или покупать на окраине большого Ванкувера. Увы, цены на недвижимость опустились всего лишь на 10% (а покупательная способность – как минимум на 18%).
Как мы помним, 2019 год был годом выборов в федеральное правительство, и оппонент Трюдо – Эндрю Шир – строил свою предвыборную кампанию на обещании пересмотреть стресс-тест. Покупатели замерли в ожидании: в октябре решится, смогут они вернуть свои 18% покупательной способности или нет.
Но чуда не произошло и премьер министром Канады остался Джастин Трюдо. Надежды рухнули.
Трюдо, однако, прислушался к своему оппоненту, и в декабре 2019 он даёт распоряжение пересмотреть стресс-тест!
Видите, сколько это тянется? Отложенный спрос уже накапливается с начала 2018 года, покупатели ждут изменений.
Дальше следует радостное объявление о том, что стресс-тест наконец-таки пересмотрели, понизили! И новые правила вступят в силу 6 апреля 2020 года!
Но тут… – сами понимаете, что… Карантин, закрытые бизнесы, неизвестность, самые негативные прогнозы. Новый стресс-тест был отложен до лучших времён (по сей день неизвестно, до каких).
Апрель 2020 года показывает рекордно низкие продажи, продают только те, кому ну просто очень надо избавиться от недвижимости.
Май… июнь – снимаем карантинные ограничения, открываются магазины, у людей появляется надежда к возвращению к привычной жизни…
И… вот не знаю, что больше повлияло… То ли усталость от неопределённости, то ли эффект масс, но люди начинают покупать. Работа из дома, опять же, позволила многим по-другому взглянуть на пригород. Да, далеко от центра, но в офис-то ездить не надо! Зато бэкъярд и никаких лифтов!
First time home buyers понимают, что цены-то растут! Чего ждать? Надо действовать! И тоже покупают.
Ну и процентные ставки по ипотеке так и манят, так и зовут.
Август, сентябрь и октябрь ставят рекорды один за другим. Посмотрим, что нам покажет ноябрьская статистика.
«ЦЕНЫ-ТО ЗАВЫШЕНЫ ИСКУССТВЕННО!, – скажете вы, – никаких экономических оснований для роста цен нет!», и я с вами отчасти соглашусь.
Но не стоит забывать про грандиозные планы на будущее. Всё-таки пандемия когда-то закончится и границы откроются.
Канада уже объявила о новой облегчённой программе иммиграции для граждан Гонконга.
Также планируется значительно увеличить уровень общей иммиграции. Канада поставила рекордно высокие цели.
Ну, и не будем забывать про местные факторы: например – Амазон, который открывает позиции для 3000 работников в сфере IT.
Как изменится спрос на недвижимость? Вы сами всё понимаете.
«НУЖНО ПРОСТО БОЛЬШЕ СТРОИТЬ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ», – говорите вы.
Давайте посмотрим с этой стороны.
Из чего складывается ценообразование нового жилья?
1. стоимость земли
2. стоимость строительных материалов и
3. стоимость рабочей силы
На чём будем экономить? Цены на землю выросли, строительные материалы вовсе не подешевели, да и зарплаты не уменьшились. Получается, построить новое жильё дешевле, чем то, что уже построено – не выйдет.
Ну, и последний аргумент, для тех кто всё-таки ждёт обвала цен.
Я всегда предлагаю порассуждать «ОТ ПРОТИВНОГО».
Давайте представим, что цены упали. На 20%. Квартира, которая вчера стоила $500,000, сегодня стоит $400,000.
Что это означает? Что люди не могут себе позволить купить квартиру за $500,000. А это, в свою очередь, означает, что у людей резко снизился доход. А это означает, что у людей нет работы. А это означает, что с экономикой Канады произошло что-то настолько глобально-масштабное, что сильно повлияло на уровень жизни её граждан. И согласитесь, в такой ситуации последнее, о чём мы будем думать, – это о ценах на недвижимость.
Хотя есть отдельная категория граждан. Те самые, что купили 10, 20, 30 лет назад, у которых накопился капитал и выплачены ипотеки, у которых под дома открыты кредитные линии. Вот они и начнут скупать дешёвую недвижимость, и сдавать тем, кто ждал обвала цен. Потому что если человек не может купить – он будет снимать. Жить-то где-то надо.
Мы живём в уникальное время, как ни удивительно – это время возможностей.
Если вы First Time Home Buyer – покупайте сейчас, не ждите, когда откроют границы и Канада примет 350,000 новых иммигрантов.
Если вы купили свою недвижимость до 2017 года – поздравляю! Вы заработали порядка $200,000 просто за владение. Вы можете использовать этот капитал на покупку инвестиционного жилья или на увеличение жилплощади. Это ваши деньги. Распоряжайтесь!
Если вы получили ипотеку в 2019 году – время рефинансировать. Вы сэкономите как минимум 1% и уменьшите ваши платежи.
И помните: под лежачий камень вода не течёт.
Катерина Демыкин,
независимый специалист ипотечного кредитования
604-970-1543
katerina@maxms.ca