Часто слышу утверждение, что «ставки могут только расти». Ну, с этим я бы поспорила…
Ставки могут пойти вверх, вниз или остаться на том же уровне. И когда они действительно идут вверх, то понемногу. В среднем, ставка Банка Канады пересматривается каждые 2 месяца и если меняется, то на 0.25% (а не на 2-3%)
Хотя я гарантирую вам, что некоторые средства массовой информации вынесут в заголовок «Повышение на 100%!» или «Процентная ставка выросла вдвое!», когда Банк Канады изменит процентную ставку за ночь с 0.25% до 0.50%.
Заметьте, увеличение на 0.25% представляет собой увеличение примерно на $50 долларов в месяц при ипотеке $400 000.
Впрочем, давайте посчитаем, тем не менее, что произойдет если процентные ставки утроятся.
…О Боже, это же я буду платить втрое больше???? – запаникует кто-то.
…Нет.
Разберем на примере – используем 25-летнюю амортизацию для пущей наглядности и консерватизма.
Сегодня (август 2021 г.):
Ипотечная ставка – 2%
Амортизация – 25 лет
Ипотека – 100 тысяч.
Платеж – $423.45
В конце срока остается $83770
Срок обновления (через 5 лет)
Ипотечная ставка – 6%
Амортизация – 20 лет
Ипотека – $87770
Платеж $596
В конце срока остается $71033
Давайте применим эту математику к средней канадской семье. В настоящее время в Канаде средний остаток по новой ипотеке составляет $400К.
Чтобы претендовать на ипотеку на сумму $400К, требуется первоначальный взнос 5%, отличная кредитная история и самое главное – доход в размере $80 000.
«Благодаря» стресс-тесту, введенному в 2018 году, максимальная сумма выплаты по ипотеке, на которую может претендовать эта семья, составляет ~ 1700 долларов США по сравнению с ежемесячным валовым доходом в размере 6667 долларов США.
Однако мы живем не в мире брутто-зарплаты, поэтому после 25% налога на прибыль у нашего заемщика остается $60 000 нетто, или 5 000 долларов наличными каждый месяц. Первоначальный платеж в размере 1700 долларов оставляет 3300 долларов на страхование, бензин, продукты и другие жизненные расходы.
Чтобы пойти дальше, нам нужно задать ключевой вопрос; Каким будет доход нашего заемщика через пять лет? В день, когда он закрыл свой новый дом, его доход составлял 80 000 долларов.
В мире с процентной ставкой 6% вполне вероятно, что повышение зарплаты будет в районе 2% годовых.
$80 000 с 2-процентным годовым доходом $88К это – $65К нетто и, соответственно, $5450 в месяц
Чтобы погасить ипотеку через 20 лет, по новой ставке 6% новый платеж составит 2400 долларов. Увеличение на 700 долларов в месяц.
Подождите, это еще не конец света. Давайте посмотрим на новую реальность.
Скорее всего, человек, зарабатывающий 80 тысяч долларов (или семья, зарабатывающая 80 тысяч долларов), в любом случае фактически платит арендную плату сегодня в размере 2200-2500 долларов в месяц.
А у нас получилась реальная прибавка в размере 450 долларов США для компенсации увеличения ежемесячных платежей на 700 долларов США. У этого заемщика останется 3050 долларов наличными каждый месяц после выплаты ипотеки и после уплаты налогов.
Но основная суть в том, что потребуется больше, чем несколько повышений процентных ставок, чтобы нанести ощутимый ущерб канадскому рынку недвижимости.
Ведь каковы основные причины foreclosure в Канаде?
Примерно 1 из 300 ипотечных кредитов в Канаде закрывается банком из-за невыплат. И 3 из 4 – это ипотека на инвестиционную недвижимость, что составляет около 4% от средних счетов кредиторов. Такую ипотеку и так получить достаточно сложно, поэтому на данном этапе давайте не будем волноваться об ипотеках на инвестиционное жилье, которые получить все равно невозможно без 20% первоначального взноса.
Основные причины foreclosure все те же – смерть, инвалидность и развод. Или их сочетание.
В большинстве случаев (2 из 3) вы можете застраховать себя за очень небольшую сумму в месяц. У вас есть дополнительная страховка?
И – да, все вышесказанное было основано на фиксированных ставках. И – нет, я не сторонник фиксированных ставок.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой, в частности, на 5-летний срок или, что еще хуже, на 7 и 10, наносит больший финансовый ущерб, чем любой другой финансовый продукт.
Штрафы за досрочное погашение крайне неправильно понимаются не только клиентами, но и людьми, которые сами работают в финансовых учреждениях (если интересно, сами посчитайте IRD (rate differential).
…Life is variable, perhaps, your mortgage should be toо.
Ирина Рудавска, ипотечный брокер 778-836-6461 Iryna.rudavska@ipoteka.ca www.ipoteka.ca/ru