ДАВАЙТЕ ПОСЧИТАЕМ…

Выпущено на June 26, 2021 в Деньги и бизнес, Статьи.

Математика, мать родная!.. Вот буквально на днях в комментариях на мою статью в Фейсбуке глубокоуважаемый оппонент заметил, что ипотека на дом – это плохое вложение, ибо «это вы переплачиваете за него в 3 раза с учетом налога и страховки. Причем в текущих ценах»

А давайте вместо голословных утверждений просто посчитаем. 

Допустим, вы купили дом за $1.250.000 и получили в ипотеку миллион долларов.

Посчитаем несколько вариантов…

1 миллион долларов ипотека. 

Ставка – допустим, 2% годовых (мы ожидаем, что процентные ставки будут низкими длительный период времени).

Платеж – каждые две недели (accelerated biweekly) – $1850 

Amortization (жизнь ипотеки) – 30 years (но если вы платите каждые две недели, срок уменьшается до 26-27 лет).

Проценты уплачены за первые 5 лет – $92K.

Проценты уплачены за ВЕСЬ срок – $290K

 

Теперь, допустим, – 3% годовых за весь срок.

1 миллион долларов ипотека.

Платеж – каждые две недели (accelerated biweekly) – $2103 

Amortization (жизнь ипотеки) – 30 years.

Проценты уплачены за первые 5 лет – $138К

Проценты уплачены за ВЕСЬ срок – $442K

 

Теперь – налоги и остальные расходы. Допустим, 4 тысячи в год. $120K за 30 лет.

Отопление и вода – не релевантная величина, ибо если вы снимаете тот же дом, вы оплачиваете и то, и другое. 

Страховка? Я плачу около 2 тысяч в год на дом стоимостью 2.5 млн… Ну, пускай, возьмем 2 тыс – это еще $60K за 30 лет. 

Итак, где это мы втрое переплачиваем?

В худшем случае, с 3-процентной ставкой вы платите в общей сложности $1622000 (включая налог). И где здесь переплата втрое?

А теперь поговорим о росте цен.

Итак, берем ту же цену недвижимости $1.250.000. В среднем, недвижимость в Канаде растет 5-7% в год (конечно, за прошлый год все выросло на 30%, но кто ж считает – берем среднее по больнице).

$1.250.000 на 5% на 30 лет. Не будем считать сложно, процент на процент и т.д. – возьмем просто 5% роста на эту сумму. И получается, что наш дом растет в среднем на 62 тысячи в год. Через 30 лет ваш дом будет стоить более 3 миллионов. 

ДА ЛАДНО!!!

А вы посмотрите на статистику. Дом в Северном Ванкувере, который 10 лет назад я имела несчастье продать за $1.4 миллиона, сейчас стоит около $3 миллионов. И это за 10 лет ! – цена УЖЕ удвоилась!

И на данный момент, за два последних года и, заметьте, без иммиграции, чисто на внутреннем рынке цены выросли на 30%. 

Кстати, небольшая, но очень важная ремарка: почему так важно иметь низкую процентную ставку с самого начала ипотеки. 

Потому что тело кредита уменьшается медленнее всего первые 5 лет – соответственно, если у вас сейчас процентная ставка 3+%, есть смысл заплатить штраф (даже если он довольно большой) и перейти на плавающую ставку (допустим, на данный момент в районе 1.5%). 

Ибо со ставкой 1.5% за первые 5 лет вы платите проценты банку в размере 69 тысяч, а за весь срок – 216 тысяч. Даже если ставка нацбанка (прайм) немного пойдет вверх, вы все равно выигрываете. При этом существенно уменьшая платеж. 

Даже в том случае, когда штраф в районе  25-30 тысяч, есть смысл пересмотреть условия. 

 

Впрочем, я точно знаю, откуда идет эта мантра о переплате втрое. 

Например,  в России, если вы одалживаете деньги под 15% годовых, вы платите:

   – за первые 5 лет 711 тысяч.

   – за все 30 лет – 1,648,193

И – да, в этом случае вы переплачиваете. Практически втрое.

Поэтому мы и живем в Канаде. Верно, ведь?

И не надо рассказывать о покупке недвижимости за наличку в России. Если вы готовы 10 лет ютиться в юрте или жить с родителями или престарелыми родственниками откладывая каждую копейку – ваше право.  Но инфляция все равно победит. Вернее, уже победила.

Канадская (я бы сказала, британская) система покупки недвижимости в ипотеку – одна из самых лучших в мире. Особенно при низких процентных ставках ☺

Всем хорошего лета!

Ирина Рудавска, ипотечный брокер 

778-836-6461   Iryna.rudavska@ipoteka.ca      www.ipoteka.ca/ru

Оставьте ответ