Математика, мать родная!.. Вот буквально на днях в комментариях на мою статью в Фейсбуке глубокоуважаемый оппонент заметил, что ипотека на дом – это плохое вложение, ибо «это вы переплачиваете за него в 3 раза с учетом налога и страховки. Причем в текущих ценах»
А давайте вместо голословных утверждений просто посчитаем.
Допустим, вы купили дом за $1.250.000 и получили в ипотеку миллион долларов.
Посчитаем несколько вариантов…
1 миллион долларов ипотека.
Ставка – допустим, 2% годовых (мы ожидаем, что процентные ставки будут низкими длительный период времени).
Платеж – каждые две недели (accelerated biweekly) – $1850
Amortization (жизнь ипотеки) – 30 years (но если вы платите каждые две недели, срок уменьшается до 26-27 лет).
Проценты уплачены за первые 5 лет – $92K.
Проценты уплачены за ВЕСЬ срок – $290K
Теперь, допустим, – 3% годовых за весь срок.
1 миллион долларов ипотека.
Платеж – каждые две недели (accelerated biweekly) – $2103
Amortization (жизнь ипотеки) – 30 years.
Проценты уплачены за первые 5 лет – $138К
Проценты уплачены за ВЕСЬ срок – $442K
Теперь – налоги и остальные расходы. Допустим, 4 тысячи в год. $120K за 30 лет.
Отопление и вода – не релевантная величина, ибо если вы снимаете тот же дом, вы оплачиваете и то, и другое.
Страховка? Я плачу около 2 тысяч в год на дом стоимостью 2.5 млн… Ну, пускай, возьмем 2 тыс – это еще $60K за 30 лет.
Итак, где это мы втрое переплачиваем?
В худшем случае, с 3-процентной ставкой вы платите в общей сложности $1622000 (включая налог). И где здесь переплата втрое?
А теперь поговорим о росте цен.
Итак, берем ту же цену недвижимости $1.250.000. В среднем, недвижимость в Канаде растет 5-7% в год (конечно, за прошлый год все выросло на 30%, но кто ж считает – берем среднее по больнице).
$1.250.000 на 5% на 30 лет. Не будем считать сложно, процент на процент и т.д. – возьмем просто 5% роста на эту сумму. И получается, что наш дом растет в среднем на 62 тысячи в год. Через 30 лет ваш дом будет стоить более 3 миллионов.
ДА ЛАДНО!!!
А вы посмотрите на статистику. Дом в Северном Ванкувере, который 10 лет назад я имела несчастье продать за $1.4 миллиона, сейчас стоит около $3 миллионов. И это за 10 лет ! – цена УЖЕ удвоилась!
И на данный момент, за два последних года и, заметьте, без иммиграции, чисто на внутреннем рынке цены выросли на 30%.
Кстати, небольшая, но очень важная ремарка: почему так важно иметь низкую процентную ставку с самого начала ипотеки.
Потому что тело кредита уменьшается медленнее всего первые 5 лет – соответственно, если у вас сейчас процентная ставка 3+%, есть смысл заплатить штраф (даже если он довольно большой) и перейти на плавающую ставку (допустим, на данный момент в районе 1.5%).
Ибо со ставкой 1.5% за первые 5 лет вы платите проценты банку в размере 69 тысяч, а за весь срок – 216 тысяч. Даже если ставка нацбанка (прайм) немного пойдет вверх, вы все равно выигрываете. При этом существенно уменьшая платеж.
Даже в том случае, когда штраф в районе 25-30 тысяч, есть смысл пересмотреть условия.
Впрочем, я точно знаю, откуда идет эта мантра о переплате втрое.
Например, в России, если вы одалживаете деньги под 15% годовых, вы платите:
– за первые 5 лет 711 тысяч.
– за все 30 лет – 1,648,193
И – да, в этом случае вы переплачиваете. Практически втрое.
Поэтому мы и живем в Канаде. Верно, ведь?
И не надо рассказывать о покупке недвижимости за наличку в России. Если вы готовы 10 лет ютиться в юрте или жить с родителями или престарелыми родственниками откладывая каждую копейку – ваше право. Но инфляция все равно победит. Вернее, уже победила.
Канадская (я бы сказала, британская) система покупки недвижимости в ипотеку – одна из самых лучших в мире. Особенно при низких процентных ставках ☺
Всем хорошего лета!
Ирина Рудавска, ипотечный брокер
778-836-6461 Iryna.rudavska@ipoteka.ca www.ipoteka.ca/ru