Можно ли купить недвижимость, работая на себя и показывая не самый высокий в мире доход (чтобы избежать, не к ночи будут помянуты, канадских налогов)?
Да, однозначно можно!
Но тут важный нюанс: если вы не хотите платить высокие налоги (а кто их, вообще-то, хочет платить?), то ипотека обойдется вам дороже.
Давайте быстро прикинем, стоит ли игра свеч.
То, что покупать выгоднее, чем арендовать (если только вы не сняли супердешевое жилье лет эдак десять назад), не обсуждается. Достаточно взглянуть на статистику роста цен на недвижимость и аренду жилья в Британской Колумбии.
Предположим, у вас свой бизнес и официальный доход вы показываете минимальный. Но! Средние поступления на ваш банковский счет – около $10K ежемесячно в последний год.
В чем хорошая новость? B-lenders (альтернативные кредиторы) умножают эту сумму на 12 и берут её за ваш годовой доход. Да, им абсолютно не важны ваши налоги и официальные декларации – только поступления на счет за последний год.
Что не так радужно? Минимальный первоначальный взнос составит 20-25%, ставка по ипотеке около 4-5% и brokerage & lender fees 1-2% от суммы займа.
Звучит дорого? Возможно. Но если вы не платите налоги, значит, у вас ведь должны быть какие-то сбережения, не правда ли?
Почему такая разница в стоимости ипотеки?
Во-первых, у self-employed заемщиков выше риск дефолта (по крайней мере, так думают банки).
Во-вторых, государство очень заинтересовано, чтобы вы платили налоги, а мы с вами заинтересованы ровно в обратном. И мы ничего не нарушаем – просто разумно используем легальные опции, чтобы платить меньше и сохранять больше.
Теперь к цифрам. При покупке недвижимости за $500K и с первоначальным взносом 20% для обычной ипотеки вам нужно показать чистый годовой доход около $80K (зависит от наличия других долгов, таких как автокредит и т.д.). Налог с такого дохода составит примерно $25-30K в год.
Важно! Высокий доход должен быть продемонстрирован за последние 2 года. То есть сумма налогов за 2 года уже будет около $60K.
А что у альтернативных кредиторов? В самом “плохом” варианте приобретая недвижимость с помощью B-lenders, вы заплатите около $6-8K за brokerage и lender fees.
С моей точки зрения, платить $8K намного выгоднее, чем отдавать государству $50-60K налогов за 2 года.
А что думаете вы?
Звоните, пишите – все консультации бесплатные.
Ирина Рудавска,
ипотечный брокер
778-836-6461
Iryna.rudavska@ipoteka.ca