Психология людей устроена забавно: мы часто выбираем выгоду сегодня, не думая о рисках завтра…
Возьмём ипотечные ставки. Сейчас плавающие ставки примерно на 0,25% ниже фиксированных. Казалось бы, разница небольшая, но для многих этого достаточно, чтобы снова заинтересоваться «плавающими».
Многие выбирают плавающую ставку, потому что считают, что экономика Канады катится вниз. Но свежие данные о росте ВВП (2,6%) могут заставить кого-то задуматься. Хотя отчёт, возможно, вводит в заблуждение. При этом, Национальный банк Канады недавно заявил, что цикл снижения ставок закончен – следующая перемена может быть ростом.
Но покупатели ипотек не особо верят в то, что ставки пойдут вверх. Они ждут потрясений в 2026 году, когда США начнут пересматривать торговое соглашение CUSMA. И тогда Трамп, скорее всего, будет диктовать Канаде свои условия или даже угрожать разорвать сделку.
Тем временем, если рынок облигаций прав – а полагаться на него нельзя на 100%, – Канада, возможно, уже сделала последнее снижение ставки в этом цикле. Рост фондового рынка, упорная инфляция и крупные инвестиции в ИИ тоже указывают на это.
То есть аргументы в пользу переменной ставки сегодня слабые, но многие всё равно берут её из-за человеческой склонности выбрать маленькую выгоду сейчас, игнорируя возможный риск потом.
Некоторые ипотечные консультанты подогревают этот интерес, упоминая исследования профессора Моше Милевски, где переменные ставки выигрывали в 77% случаев.
Но эти старые исследования плохо отражают сегодняшние реалии: тогда разница между ставками была другой, инфляционные риски – другими, и резкие скачки ставок, как в 2022–2023, не учитывались.
Плюс действует эффект неоправданного оптимизма – «ну ставки же не могут сильно вырасти, правда?»
Когда доходность облигаций растёт, фиксированные ставки становятся дороже, а переменные – привлекательнее. Так было в 2021–2022 годах – прямо перед тем, как Банк Канады резко поднял ставку сразу на 4,75%.
И вот что стоит учитывать при выборе переменной ставки:
● После периода снижения ставок доходности облигаций растут, потому что рынок ждёт повышения ключевой ставки. Поэтому фиксированные ставки дорожают к концу цикла снижения.
● Когда Банк Канады начинает повышать ставку, он редко ограничивается одним шагом.
● Центробанк уже четыре с половиной года не может вернуть инфляцию к цели.
● Разница в 0,25% даёт экономию всего $39 в месяц на ипотеке $300,000 – копейки на фоне того, что средний цикл повышения ставки составляет 2,82%.
Но есть и другие поводы выбирать переменную ставку:
● В первую очередь, гибкость. Штраф за досрочное закрытие переменной ипотеки – всего три месяца процентов. У фиксированной он обычно намного выше, особенно когда ставки падают.
Платежи по переменным ставкам чаще всего фиксированные – они растут только если ставка поднимется настолько, что ежемесячного платежа не хватит даже на проценты.
● Можно в любой момент перейти с плавающей ставки на фиксированную без штрафа.
Но поймать «идеальный момент» очень тяжело – фиксированные ставки часто растут быстрее, чем человек успевает принять решение.
Все вышесказанное не означает, что хорошим заёмщикам с высокой толерантностью к риску нужно избегать плавающей ставки. Главное – понимать, на что вы идёте, и следить за изменениями, чтобы вовремя зафиксировать ставку.
Вопросы по ипотеке? Звоните!
Светлана Швыдков
Специалист по кредитованию недвижимости в TD Canada Trust
604 441 1457